中国人在楼市里受限有不少年了。之前大家都被限购政策捆绑着，但这几年的房地产调控出现了一些新趋势，比如限售。限购政策不一定会退出市场，但限售政策一定会到来。总的来说，限售从三个维度影响着中国人的房产交易和投资。的塑面第一是地域维度。起初，重庆、南宁、南昌、长沙、贵阳、石家庄等城市都在楼市调控上下了猛药，实施限售政策。后来中国有将近100个大中小城市和区域相继发布了限售令，要么是因为房价确实上涨得比较快而决定实施限售，要么是因为地方政府感受到政策压力，跟风出台限售令。即便是在同一个城市，某个房地产市场过热的地区也可能单独实施限售。

五市第二是时间维度。一些城市规定买房者在取得不动产权证满两年后才可以转让房子。有的城市规定3年后才可以转让，也有的城市规定从买房之日起，无论购买新房还是二手房，买房者5年内都不得人市交易。还有一些城市甚至把时间限制提高到了10年。第三是户籍维度。比如，户籍人口在当地购房时不受限制，而非户籍人口则受到限售政策的制约。限售作为政策加码出现，实际上指向非常明确，就是强制地冰封成交量。在那些房价涨幅过高的城市和区域，限购、限离婚、限贷“三板斧”三管齐下，仍然不能达到控制住楼市成交量的效果，以至三四线城市的房价继续上涨。在这种背景下，祭出限售这枚棋子是地方政府能想到的最快速、最简单的调控手段。限售的目的是抑制投机、稳定预期、促进楼市理性发展。很多城市依靠限售，实现了调控房价、调控成交量、调控预期的目的，取得了一定成效。限售的本质是去杠杆。

按照房地产市场3-5年的交易周期来看，实施限售政策的城市，在短期内不太可能吸引到高杠杆、高成本的资金流人当地市场，这会明显打击投机和部分投资需求，使房地产的投资属性降低，代价就是牺牲当地楼市的短期活力。限售政策对于惯用高杠杆投资的人来说是一个警告。一旦他们把钱投进房地产市场，却无法在短期内变现，那就意味着风险。我认为，随着越来越多的城市选择实施限售政策，未来中国会呈现“限购+限售”并行的长期双限局面。和限贷、限离婚等短期政策相比，虽然限购和限售政策灵活调整的空间不大，但是可以在较长的时间内给大家一个确定的预期。限售政策会给中国楼市带来长远的影响。如果新房转化为二手房的年限延长了，那么二手房的潜在供应量会减少，供不应求，将导致房价重新上调，这其实并不利于长期调控房价。为此，我们后续需要长效机制帮助我们在政策的周密性上找补回来，否则就会中和楼市调控效果。这样一来，限售反而会引起更多问题。

如果你所在的城市实施限售，未来一段时间内将会出现以下局面：第一，投资者投资楼市的不确定性增大，变相地降低房地产交易的活跃度。投资者不敢轻易预测几年后的楼市行情，人市量会变少。刘性摄曲目前第二，实施限售政策不一定会使房价下降。如果楼市没有成交量，就无所谓降价。限售只不过拖住了房价上行，保证了市场价格的稳定。第三，给房子加了一个几年的限售期限以后，买房者在办理购房贷款时更需要做出综合判断。这几年内利率如何?买房者需要提高勇气应对未来几年房价下跌的风险，因为即使房价下跌，购房贷款也要还的。因此，买房者在买房时要考虑得更仔细。第四，房地产交易市场冷清，但租赁市场旺盛。限售的房子最终会变成可供应的租房房源。国家喊租购并举的口号不是说说而已，尤其在一线城市，大家一旦不买房了，需求自然会流动到租赁市场。烟从长远来看，中国住房交易结构中市场配置的作用会越来越小，因为限购、限售等政策实施之后，留给市场的发挥空间就不如以前那么大了。很多开发商已经开始削减住宅建设比重，加大对长租公寓市场的投资和探索力度，这无形中透露出楼市发展的新方向。